Document méthodologique
Méthode de calcul du diagnostic de valeur
Ce document décrit, étape par étape, la manière dont l'Observatoire produit le rapport de valeur. La méthode est volontairement transparente : tout citoyen doit pouvoir comprendre comment le chiffre indicatif est obtenu.
IIdentification du bien
À partir de l'adresse saisie, le service interroge la Base Adresse Nationale (BAN) pour obtenir les coordonnées géographiques, puis la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF) afin de retrouver, lorsqu'elle existe, la dernière mutation enregistrée à cette adresse.
Quand un enregistrement DVF correspond à l'adresse, plusieurs caractéristiques sont pré-remplies : type de bien, surface bâtie, surface de terrain, prix et date de la dernière transaction. Le propriétaire peut les corriger.
IICompléments demandés au propriétaire
Seules les caractéristiques qui influencent fortement la valeur et qui ne figurent dans aucune base publique sont demandées : état général, cuisine, salle de bain, travaux récents, exposition, vue, environnement sonore, présence d'une piscine ou d'un garage.
IIIRecherche de biens comparables
Le service identifie les mutations DVF survenues à proximité, dans un rayon adaptatif de 500 m à 3 km, en retenant uniquement les biens de même type (maison ou appartement) dont la surface se situe entre 50 % et 180 % de celle du bien étudié.
Les valeurs aberrantes (prix au m² inférieur à 300 € ou supérieur à 25 000 €) sont écartées.
IVPrix médian et fourchette
Le prix de référence est le prix médian au m²des biens comparables — et non la moyenne — afin de limiter l'effet des transactions atypiques. La fourchette basse et haute est définie par l'écart-type observé localement, avec un seuil plancher de ±6 %.
VAjustements selon les compléments
Chaque réponse du propriétaire applique un coefficient connu et borné, additionné au prix de base. Les coefficients principaux :
| Critère | Très dégradé | Moyen | Bon | Excellent |
|---|---|---|---|---|
| État général | −18 % | −8 % | 0 | +7 % |
| Cuisine | −4 % | −2 % | 0 | +2,5 % |
| Salle de bain | −3,5 % | −1,5 % | 0 | +2 % |
| Exposition / vue | −2 à −3 % | −0,5 à −1 % | +1 % | +3,5 à +5 % |
| Environnement sonore | −6 % | −2,5 % | 0 | +1,5 % |
Piscine (maison) : +5 %. Garage / stationnement privatif : +3 %. Terrain supérieur à 600 m² : +4 %. Terrain inférieur à 200 m² : −3 %.
VIIndice de fiabilité
L'indice (de 35 à 95 %) reflète le degré de confiance dans l'estimation. Il augmente avec le nombre de biens comparables disponibles et la fraîcheur des données, et diminue avec la dispersion des prix observés localement.
VIILimites assumées
Le service ne peut pas évaluer la qualité réelle des matériaux, la luminosité, les défauts non documentés, la qualité architecturale, ni le potentiel d'aménagement. Le rapport mentionne explicitement ces limites.